Die richtige Baufinanzierung – gut kalkuliert ist halb gewonnen!

Das eigene Heim ist der Traum vieler Menschen, und die aktuell sehr niedrigen Zinsen schaffen günstige Voraussetzungen, diesen Traum Wirklichkeit werden zu lassen. Aber es ist auch ein Vorhaben, das auf viele Jahre oder gar Jahrzehnte bindet. Darum will die Baufinanzierung für das Eigenheim gut durchdacht und geplant sein.

Aufbau einer Baufinanzierung

Die Immobilienfinanzierung besteht aus verschiedenen Bausteinen: dem Eigenkapital, eventuellen Förderprogrammen und Zuschüssen sowie der eigentlichen Kreditfinanzierung.
Zum Eigenkapital rechnet die Bank nicht nur Sparguthaben und Vermögen oder Besitz wie unbelastete Baugrundstücke, sondern auch mögliche private Darlehen aus dem Freundes- und Familienkreis oder Arbeitgeberdarlehen. Diese werden lediglich mit der jeweiligen monatlichen Rate bei der Berechnung des verfügbaren Einkommens berücksichtigt. Auch fällige Bausparverträge werden zum Eigenkapital gerechnet, ebenso wie Eigenleistungen – also eigene Bauarbeiten am Haus, die daher häufig auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet werden. Für eine solide Finanzierung sollte die Eigenkapitalquote bei mindestens zwanzig Prozent liegen. Fünfundzwanzig bis dreißig Prozent sind ideal. Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger die Zinsen, was auf die Gesamtlaufzeit große Unterschiede ausmacht.

Für eine solide Finanzierung sollte die Eigenkapitalquote
bei mindestens zwanzig Prozent liegen.

Förderprogramme und KfW-Bank

Einige Bundesländer bieten spezielle Förderprogramme unter anderem für kinderreiche Familien an. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW-Bank, fördert bestimmte Bau- und Sanierungsmaßnahmen wie energetische Maßnahmen oder den Einbau einer Solaranlage. Eine solche hat den Vorteil, das sie nicht nur gefördert wird, sondern über lange Jahre auch die Energiekosten für das Haus senkt. Mit entsprechenden staatlichen Fördergeldern lassen sich auch wertsteigernde Maßnahmen wie ein behinderten- oder altengerechter Bau planen. Wer eine Immobilie für mehrere Kinder baut, kann schon beim Bau einplanen, dass diese Räume später fremdvermietet werden können, wenn sie baulich getrennt sind. Solche Maßnahmen erhöhen auch den Wiederverkaufswert beträchtlich. Eventuell kann auch schon beim Bau berücksichtigt werden, dass später ein pflegebedürftiger Elternteil einziehen soll.

Kreditfinanzierung der Bank

Zur realistischen Einschätzung des Finanzierungsbedarfs und des langfristig finanziell Machbaren ist es wichtig, die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht zu überschätzen. Beispielsweise ist eine wahrheitsgemäße Einschätzung der Arbeitsplatzsicherheit ebenso wichtig wie die nachhaltige Berechnung der monatlich tragbaren Rate. Nicht feste Gehaltsbestandteile wie Bonuszahlungen sollten nicht in die Berechnung einfließen, auch keine eventuellen Erbschaften oder ähnlich Spekulatives. Vorhandenes Kapital und vor allem eventuell schon vorhandene Schulden müssen sorgfältig aufgelistet werden.

Für die Rückzahlung der Immobilienfinanzierung gibt es mehrere Formen. Die bei Weitem gebräuchlichste Variante ist das Annuitätendarlehen, bei dem die monatlichen Raten gleichbleibend auf Zins und Tilgung angerechnet werden. Endfällige Darlehen, bei denen die Gesamtsumme am Ende der Laufzeit fällig wird, während parallel zum Beispiel per Bausparvertrag die Summe angepasst wird, sind eher selten.

Zinsen und Kosten

Das aktuelle Marktzinsniveau ist sehr niedrig: schlecht für Anleger, gut für Baufinanzierer. Die günstigen niedrigen Zinsen sollten für die Dauer der Laufzeit festgeschrieben werden. Baufinanzierungsdarlehen werden zu deutlich günstigeren Zinskonditionen vergeben als normale Ratenkredite, da die Bank sich durch Eintragung einer Grundschuld auf das Objekt absichert und das Ausfallrisiko für sie gering ist.

Das aktuelle Marktzinsniveau ist sehr niedrig:
schlecht für Anleger, GUT für Baufinanzierer.

Für gewöhnlich ist am Ende der Laufzeit das gesamte Immobiliendarlehen noch nicht zurückgeführt, sodass die sogenannte Anschlussfinanzierung notwendig wird. Diese kann, muss aber nicht bei der gleichen Bank durchgeführt werden. Ein Wechsel kann sich lohnen, denn aufgrund der großen Summen und langen Laufzeiten können schon geringe Zinsunterschiede in Summe große Ersparnisse bedeuten. Andererseits kostet so ein Wechsel auch Geld, unter anderem für die Übertragung der Grundschuld, sodass ein Wechsel gut durchdacht werden muss.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Frage, ob Sondertilgungen gestattet sind und ob die Bank für diese Vorfälligkeitszinsen erhebt. Bereitstellungszinsen (die Bank stellt das Darlehen zur Verfügung, aber der Bau verzögert sich) lassen sich vertraglich ausschließen. Hinzu kommen Kosten für Makler und Notar, die Eintragung der Grundschuld, oder die Grunderwerbssteuer (die vor Eintragung ins Grundbuch entrichtet werden muss). Auch Vermessungskosten und Kosten für ein Bodengutachten (das vor teuren Altlastensanierungen bewahren kann) gehören in eine solche Kostenplanung, ebenso wie ein Polster für Unvorhergesehenes.

Nicht zuletzt kommen die Betriebskosten für das Haus hinzu, die mit etwa zwei Euro monatlich pro Quadratmeter realistisch angesetzt sind.

Anbieter der Baufinanzierung

Neben den traditionellen Kreditinstituten mit Filialnetz, also den großen Banken und Sparkassen, bieten auch immer mehr Direktbanken online eine Immobilienfinanzierung an. Diese punkten oft mit sehr günstigen Zinsen. Aber je nach persönlicher Präferenz spricht auch einiges für die Finanzierung bei der angestammten Hausbank. Bei einer langen Geschäftsbeziehung besteht ein günstiger interner Kreditscore, der den Zinssatz beeinflusst. Auch wer auf persönliche Beratung Wert legt, wird eher zu einer Filialbank gehen.

Mittel der KfW-Bank und aus staatlichen Förderprogrammen können nicht direkt beantragt werden, sondern werden über die kreditgebende Bank veranlasst.

Was gilt es zu beachten?

Nach der realistischen Bestandsaufnahme der zur Verfügung stehenden Mittel (insbesondere die Eigenleistungen sollten nicht zu hoch angesetzt werden, da zum einen viele die verfügbare Zeit und die Fähigkeiten überschätzen, zum anderen auch Gewährleistungspflichten des Bauträgers durch falsch ausgeführte Eigenleistungen eingeschränkt werden) steht ein gründlicher Vergleich der verschiedenen Angebote an. Neben dem effektiven Zinssatz und der Möglichkeit von Sondertilgungen steht hier die Frage der Präferenz von Filial- oder Onlinebank an.

Wer in Zahlungsschwierigkeiten gerät, sollte diese kurzfristig mit dem Darlehensgeber besprechen, da sich oftmals für kurzfristige Probleme eine Stundungslösung finden lässt. Zur Absicherung gibt es ganze Versicherungspakete, von denen aber nicht alle sinnvoll sind. Eine Restschuldabsicherung ist nicht unbedingt nötig, während Bauherrenunfallversicherungen und vor allem Risikolebensversicherungen vor großen finanziellen Schäden schützen können. Wer mit einem Komplettanbieter einen Werkvertrag abschließt, sollte die Vertragsbedingungen und die Bau- und Leistungsbeschreibung kritisch überprüfen (lassen) und das Bestehen einer Vertragserfüllungsbürgschaft abklären.

Auch wenn niemand darüber nachdenken möchte – über den langen Zeitraum einer Immobilienfinanzierung kann es auch zur Scheidung kommen. Wichtig ist daher, dass in allen Verträgen und im Grundbuch beide Ehepartner gleichermaßen hinterlegt sind.

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